Der Kauf eines Hauses oder einer Eigentumswohnung ist kein Alltagsgeschäft. In der Regel geht es für beide Vertragsparteien (Käufer und Verkäufer) um viel Geld. Keiner von beiden möchte dabei unnötige Risiken eingehen. Dies hat den Gesetzgeber dazu bewogen bei Kaufverträgen über Grundstücke, Häuser und Eigentumswohnung die notarielle Beurkundung vorzuschreiben.

Der Notar hat dabei mehrere Aufgaben: Zum einen berät er als neutraler Dritter die Beteiligten bei der Gestaltung des Vertrages. Er hat Käufer und Verkäufer vor etwaigen Fallstricken zu bewahren und entwirft die Verträge in Übereinstimmung mit dem Willen der Beteiligten juristisch wasserdicht. Schließlich kümmert der Notar sich auch um die dem Vertragsschluss folgende reibungslose Abwicklung.

In einem Vorgespräch mit dem Notar werden zunächst die Eckpunkte des Vertrages geklärt (Vorgespräch, Besprechungstermin). Sodann entwirft der Notar auf dieser Basis den Vertrag. In einem weiteren Termin (Beurkundungstermin) wird der Vertrag nochmals vollständig verlesen, damit gewährleistet ist, dass der Text auch tatsächlich dem Willen der Beteiligten entspricht. Dies wird am Ende des Beurkundungstermins sodann durch die Unterschrift der Beteiligten und des Notars bestätigt.

Ein Grundstückskaufvertrag ist in der Regel ein recht komplexes Vertragsgefüge, welches im wesentlichen aus folgenden Eckpunkten besteht:

Vormerkung, Lastenfreistellung

Der Notar wird nach Unterschrift unter den notariellen Kaufvertrag zunächst alle zur Wirksamkeit des Vertrages erforderlichen Genehmigungen beantragen und eine Verzichtserklärung der betroffenen Gemeinde auf deren gesetzliches Vorkaufsrecht einholen. Damit der Käufer die Garantie hat, dass er den vom ihm gekauften Grundbesitz lastenfrei erwerben kann, wird zugunsten des Käufers ferner eine Vormerkung im Grundbuch zur Eintragung beantragt. Diese schützt den Käufer davor, dass gegen seinen Willen noch weitere, auch ihn treffende Eintragungen im Grundbuch erfolgen. Ist der veräußerte Grundbesitz noch belastet etwa mit Grundpfandrechten für ein Darlehen des Verkäufers, so setzt der Notar sich mit den eingetragenen Gläubigern in Verbindung und besorgt sich von dort die Erklärungen, welche zur Löschung im Grundbuch also der Lastenfreistellung erforderlich sind. Sollte der Verkäufer noch Teile seines Darlehens ausstehen haben, so werden die betroffenen Banken dem Notar mitteilen, welche Ablösebeträge aus dem Kaufpreis zur Tilgung dieses Darlehens erforderlich sind. Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung Hat der Notar dann dies abgearbeitet kann er dem Käufer mitteilen, dass dieser nunmehr lastenfrei erwerben kann. Diese Fälligkeitsmitteilung wird von dem Notar an den Verkäufer und den Käufer übersandt. Liegen daneben auch die weiteren Voraussetzungen zur Fälligkeit des Kaufpreises vor, wie etwa die Räumung des verkauften Hauses durch den Verkäufer, so muss der Käufer den Kaufpreis innerhalb einer bestimmten Frist zahlen. Er zahlt daher nicht ins Blaue hinein, sondern mit der Garantie des Notars, dass der lastenfreie Erwerb gewährleistet ist. Der Notar teilt dem Käufer dabei auch mit, welche Beträge etwa zum Zwecke der Ablösung der Darlehen des Verkäufers an dessen Banken zu zahlen sind. Diese Beträge muss der Käufer vorab aus dem Kaufpreis an die betreffenden Banken leisten. Damit der Käufer ausreichend Zeit hat, die Finanzierung des Kaufpreises mit seiner Bank zu klären und gegebenenfalls zum Zwecke der Finanzierung erforderliche Grundpfandrechte zu bestellen, wird in der Regel ein fester Fälligkeitstermin vorgesehen, an welchem der Käufer frühestens zahlen muss. Der Käufer weiß daher, dass er bis zu diesem Termin Zeit hat, sich um die Beschaffung des zur Zahlung des Kaufpreises erforderlichen Geldbetrages zu kümmern, auch wenn die sonstigen Voraussetzungen zur Fälligkeit, insbesondere die notarielle Fälligkeitsmitteilung und die Räumung durch den Verkäufer bereits erfolgt sind. In Sonderfällen kann auch die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto erfolgen. Dies ist jedoch im Regelfall nicht erforderlich. Sollte es zur Sicherheit von Verkäufer und Käufer ausnahmsweise nötig sein, wird der Notar dies vorsehen. Allerdings sollte man davon nur dann Gebrauch machen, wenn es tatsächlich nötig ist, da mit der Einrichtung eines Anderkontos zusätzliche Kosten verbunden sind. Umschreibungssperre Der Käufer ist durch die notarielle Fälligkeitsmitteilung davor geschützt, dass er den Kaufpreis bezahlt, ohne dass gewährleistet ist, dass er lastenfrei Eigentümer werden kann. Umgekehrt möchte der Verkäufer das Eigentum erst verlieren, wenn er auch den Kaufpreis hat. Daher wird der Notar angewiesen den Antrag auf Umschreibung des Eigentums erst zu stellen, wenn ihm die Zahlung des Kaufpreises nachgewiesen wird.

Besitzübergang

Sobald der Käufer den Kaufpreis bezahlt hat, geht der Besitz auf ihn über. Der Verkäufer hat ihm die Schlüssel für das Haus bzw. die Wohnung zu übergeben. Ab diesem Zeitpunkt trägt der Käufer allerdings umgekehrt auch die Lasten, d.h. die Grundsteuer, die Feuerversicherung sowie die Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr. Zum Termin der Übergabe des Grundbesitzes sollten daher auch die betreffenden Zähler abgelesen werden.

Grundschuld zur Finanzierung

Nach Beurkundung des Kaufvertrags muss der Käufer, der den Kaufpreis über eine Bank finanziert noch zur Sicherheit der Bank ein Grundpfandrecht (eine Grundschuld bzw. Hypothek) an dem erworbenen Grundbesitz bestellen. Das Grundpfandrecht gibt der Bank die Möglichkeit, bei Nichtzahlung des Darlehens in den Grundbesitz sowie im Regelfall auch in das sonstige Vermögen des Schuldners die Zwangsvollstreckung zu betreiben. Auch dieses Grundpfandrecht bedarf der notariellen Beurkundung. Es sollte daher möglichst bald mit der Bank geklärt werden, in welcher Höhe die Eintragung eines Grundpfandrechtes erforderlich ist, um auch die Grundschuldbestellung beim Notar vornehmen zu können. Die Beurkundung sollte möglichst spätestens ein bis zwei Wochen vor dem Fälligkeitstermin vorgesehen werden, damit der Notar durch Ausstellung einer Rangbescheinigung der Bank grünes Licht geben kann zur Auszahlung des Darlehens zum Zwecke der Kaufpreiszahlung. Möglich und sinnvoll ist auch – sofern mit der Bank soweit alles klar ist – das Grundpfandrecht auch direkt im Anschluss an den Beurkundungstermin des Kaufvertrages zu beurkunden. 

Vorbereitung

Zu dem ersten Notartermin (Besprechungstermin) sollte folgendes mitgebracht werden:
a)      Ein katasteramtlicher Lageplan des zu veräußernden Grundbesitzes,
b)      Angaben über das Grundbuchblatt, auf dem der Grundbesitz verzeichnet ist, am besten ein Grundbuchauszug (der Grundbuchauszug kann auch älteren Datums sein, der Notar muss das Grundbuch ohnehin nochmals einsehen),
c)      Persönliche Daten von Verkäufer und Käufer, insbesondere Name, Vorname und Geburtsdatum sowie Wohnort. Zusätzlich sind erforderlich Angaben zum Güterstand der Beteiligten. Sollte ein Ehevertrag vorliegen, in welchem etwa Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbart wurde, sollte dieser mitgebracht werden.

Die Bank des Käufers benötigt zur Finanzierung des Kaufpreises zusätzlich zu den unter a) und b) genannten Unterlagen noch einen Nachweis über die bestehende Feuerversicherung. Zu dem Beurkundungstermin sollten gültige Personalausweise mitgebracht  werden.